◇　古いマンションの配管交換のタイミングや費用について　◇

 

 

 

給水管や排水管などの配管の寿命は一般的に約30年といわれ、築年数が経っているマンションやビルの多くは金属性の配管が使われていることも多く、腐食やサビによる漏水やパイプの詰まりが起こりやすくなります。

ただ、マンションの配管は、住人が個々に所有する「専有部」と建物の設備である「共有部」に分かれているため、配管交換を考えた際、その費用が自己負担なのか、そして何に注意すべきかといった点について悩むことも多いのではないでしょうか。

今回のコラムでは、マンションの配管交換時の費用の目安や、誰が負担するのかについて解説していきたいと思います。

 

目次

 

１　配管の寿命と種類

 

冒頭でもお伝えしたように、古い建物の配管は、金属製のものを使われている場合が多いため、経年劣化によりサビが出たり腐食が起こることがあります。

このような問題は水質に影響するため、水の味が変わったり、詰まりによって水が出てこない・水圧が弱くなるという状態になったりもします。

また、水漏れなどのトラブルにも繋がりやすくなります。

最近は給排水管は耐久性を高めるため、塩化ビニル管などが使用されるようになり、水質の保全と維持が守られるようになりました。

 

 

配管の種類と特徴

配管は大きく分けて３種類あります。

 

【給水管】

給水管とは、水道局の配水管から各家庭に飲料水を供給する管のことをいいます。

材質は「鋼管」と「樹脂管」に大別されます。

1980年代後半までは鉛管も広く使用されていましたが、鉛の溶出と漏水が問題視され、現在鉛管は使用禁止となっています。

現在は樹脂製の給水管が主流となっており、樹脂製の給水管は、サビることがなく、耐食性・耐薬品性に優れています。

 

【給湯管】

給水管から送られた水を給湯器で沸かし、そのお湯を蛇口へと運ぶのが給湯管です。

給水管に多く使われている塩化ビニル管は熱に弱いため、温水の配管を別に「給湯管」として区別する場合があります。

給湯管には、耐熱性に優れた水道用耐熱性硬質ポリ塩化ビニル管を使用することが多いです。

銅管やステンレス管を使用することもありますが、工事に手間がかかるというデメリットもあります。

 

【排水管】

建物から排出される下水を公共下水道まで流す管のことを排水管と言います。

雨水、汚水（トイレ）、雑排水（汚水以外の風呂や洗面所など）をそれぞれ区別して別々の排水管で放出します。

排水管は耐食性に優れていることが求められるため、硬質ポリ塩化ビニル管が用いられることが多いです。

 

 

配管の材質とそれぞれの寿命

 

 

■金属管

 

●鉛管　耐用年数：約20年

水道が広く普及し始めた当初より使われていた鉛管ですが、漏水が多かったことや健康への悪影響の懸念などから、1978年以降給水管への新規使用が禁止されています。

 

●銅管　耐用年数：約20年

熱に強い銅管は、従来給湯管として多く利用されてきましたが、現在は長寿命で加工がしやすいポリエチレン管が主流になっています。

 

 

■ステンレス鋼管　耐用年数：約40年

ステンレス鋼管は耐性が高く環境にもやさしい素材ですが、資材コストがかる点がデメリットではあります。

 

■硬質ポリ塩化ビニル管　耐用年数：約20年

通称「塩ビ管」とも呼ばれるポピュラーな配管で、「VP管」「HIVP管」「HTVP管」などの種類があります。

 

●VP管（硬質ポリ塩化ビニル管）

耐久性が高く安価で加工がしやすい点がメリットです。反対に、衝撃や温度変化に弱いというデメリットがあり、用途が限られます。

 

●HIVP管（耐衝撃性硬質ポリ塩化ビニル管）

VP管のデメリットをカバーするために作られたHIVP管ですが、やはり急激な温度変化や熱には弱く、寒冷地での使用や給湯管には適しません。

 

●HTVP管（耐熱性硬質ポリ塩化ビニル管）

さらに、VP管の温度変化や熱に弱いという弱点を改良したものがHTVP管です。
最高90℃の耐熱性があるため給湯管にも用いることができます。

 

■ポリエチレン管　耐用年数：30年〜40年

現在よく使用されている「ポリ管」です。
加工性、耐震性が高く、耐熱性にも優れていることから、給湯管としても使われています。

 

 

 

 

 

 

 

築30年を超える古いマンションの配管は、管自体の劣化や詰まり等が原因によるトラブルが起こりやすくなります。

以下のような場合は配管の交換を検討した方が良いでしょう。

 

■水が流れにくい

配管の劣化によって排水が詰まりやすくなります。

高圧洗浄などの配管洗浄を行っても改善されない、またはすぐに元に戻ってしまうような場合は、配管交換工事の寿命と認識しましょう。

 

■水に赤サビが混じる

築年数が経っている建物で金属製の配管を使用している場合は、水が赤く濁ることがありますが、これは配管の腐食によって発生しているサビが剥がれ落ちたものです。

サビが発生している場合はかなり劣化が進んでいる状態ですので、なるべく早いうちに配管交換を検討しましょう。

 

■水漏れ

最近の配管は樹脂管が使われていることが多く、サビることはありませんが、樹脂管は熱に弱い性質があり、キッチンのシンクなどに熱湯を頻繁に流してしまうと配管が劣化し繋ぎ目などから水漏れが発生することもありますので注意が必要です。

 

排水の詰まりや赤サビなどといった状態を放置してしまうと、階下への水漏れなど、大きな被害につながりますので、配管交換のサインを見逃さないようにしましょう！

 

 

３　配管交換工事は誰が負担する？費用の目安は？

 

～マンションの場合は、実際に配管交換を行う場合、誰が負担するのでしょうか？～

■専有部＝自己負担

マンションでは、配管が共用部と専有部にまたがっていますが、専有部の配管交換を行う場合、その費用は原則として所有者が負担します。

ただ、何かしら配管を交換する必要性がある場合、共用部の配管も同様なリスクを抱えている可能性が高い状態が一般的です。

大規模修繕などで管理組合による共用部の配管交換が行われるタイミングで合わせて行う方が、専有部の工事を単独で行うよりも効率的でしょう。

 

～費用目安～

配管交換の費用目安は30万円程度がひとつの目安となります。

しかし実際には、配管を交換する場合は床や壁の解体が必要になるため、内装工事も併せて必要になりますので、トータルで50万円から100万円が一般的な費用目安でしょう。

できればリフォームやリノベーションを行うタイミングで配管交換工事を行うようにすると、無駄な出費を抑えることができます。

 

 

4　まとめ

いかがでしたでしょうか。

配管交換は、工事費用を抑えるためにも、トラブルが起きて階下に被害が及ぶ前に対処をすることが非常に大切です。

定期的な配管洗浄を行う、熱湯を流さないよう注意する、といった「できること」を心掛けながら、適切なタイミングで工事を行いましょう。